|
|
|
|
|
KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Kanun Numarası: 634 Kabul Tarihi: 23/06/1965
BİRİNCİ BÖLÜM: GENEL HÜKÜMLER
A KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI:
I - GENEL KURAL:
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan,
mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya
ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet
hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada
yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra
geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın
ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları
kurulabilir.
II - TARİFLER:
Madde 2 - Bu kanuna göre :
a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe (Anagayrimenkul);
yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı
başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız
mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün
dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere
(Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat
mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);
b) Anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve
ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler);
kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler
üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);
c ) (Değişik bent: 13/04/1983 - 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde
ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan
bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki
veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan
irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifak
sahibi);
d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis
edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);
e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede
(Sözleşme);
denir.
III - KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ NİTELİĞİ:
Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak
yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete
konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının
kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde
ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının
ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis
edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa
paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız
bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o
bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma
sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı
tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak
maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir
istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine
çevrilir.
IV - ORTAK YERLER:
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda
yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak
duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler,
merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel
tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve
çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su
ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında
bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve
sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri
ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri,
telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve
soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın
emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma,
korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de
(Ortak yer) konusuna girer.
B BAĞLANTILAR :
I - BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE ARSA PAYI ARASINDAKİ BAĞLANTI:
Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle
geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat
mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi,
miras yoliyle de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.
Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat
irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da
kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması
mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.
Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulun
kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini
de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
II- BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE EKLENTİLER VE ORTAK YERLER ARASINDAKİ
BAĞLANTI:
Madde 6 - Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o
bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik,
havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu
bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki,
eklentilerin de tek başına maliki olur.
Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve
bunlardan anayapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında
veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin
haklariyle bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması
halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş,
kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.
C ORTAKLIĞIN ŞÜYUUN GİDERİLMESİ VE ÖNCELİKLE SATINALMA ŞÜF’A HAKKI:
I - ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ:
Madde 7 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan
gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip
konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
II- ÖNCELİKLE SATINALMA HAKKI:
Madde 8 - (Değişik fıkra:13/04/1983 - 2814/3 md.) Kat mülkiyeti
kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat
irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin
veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına
satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını
kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.
D GENEL HÜKÜMLERİN UYGULANMA ALANI:
Madde 9 - Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında
veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu
kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan
anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre
karara bağlanır.
İKİNCİ BÖLÜM: KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI
A GENEL KURAL:
Madde 10 - Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu
siciline tescil ile doğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o
gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti
kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden
fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil
edilebilir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet
uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile
yapılır.
Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki
ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden
biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin
tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün
mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat
mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız
bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
B KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜ:
Madde 11 - Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat
mülkiyeti kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça,
tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak
tescillerde de uygulanır.
Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu
kanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının
tesciline ait genel hükümlere göre yapılır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili
Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri)
ne tescil olunur.
C KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI:
I - İSTEM VE BELGELER:
Madde 12 - (Değişik madde: 13/04/1983 - 2814/4 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine
çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları
tarafından imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya
istemde bulunulması lazımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu
idaresince düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu
olacak bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümlere
değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi
şarttır.
Dilekçeye veya istem tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar
için verilmesi gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de eklenir.
a) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç
taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin ölçüleri açıkça
gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve
anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve
içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve
birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile
belediyece verilen yapı kullanma belgesi;
b) Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve
mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve
doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi
nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa
eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları
tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste;
d) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının
varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar
çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler
tarafından imzalanmış bir yönetim planı.
II - SÖZLEŞME VE TESCİL:
Madde 13 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/5 md.) Tapu memuru
kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi
verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat
getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair
resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi
sayılır.
Sözleşme düzenlenince, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu
kütüğü sayfasındaki (Mülkiyet) hanesine (Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat
mülkiyetine çevrilmiştir) ibaresi yazılarak sayfa kapatılır ve kat
mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı
bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları
gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu
genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki
defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında
bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün kapatılan sayfasında evvelce mevcut olan haklara
ait sicil kaydı, Tapu Sicili Tüzüğünün (Taksim halinde kayıtların nakli)
ne dair hükümlerine göre, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki
sayfasına geçirilir.
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir
gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki
numarayı alır.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/5 md.) Kat malikine,
anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde, 12 nci
maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi bağımsız bölümüne ait
olan kısmının tasdikli bir örneği de verilir.
D KAT İRTİFAKININ KURULMASI:
Madde 14 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/6 md.) Henüz yapı
yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının
kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya
bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12 nci
maddenin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan,
liste ve (d) bendindeki yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine
vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı
istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede
her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen
arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde
belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre
tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin
numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde
belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine
çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat
irtifakının tesciline ait resmi senete ve 12 nci maddede yazılı
belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş
olan plana uygunluğunun belediyece tasdikine dayanılarak yapılır.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM: KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI
A KAT MALİKLERİNİN HAKLARI:
I - BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERİNDE:
Madde 15 - Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde,
bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun
maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II - ORTAK YERLER ÜZERİNDE :
Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine,
arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın
genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları
gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait
arsa payı ile oranlıdır.
B KAT İRTİFAKI SAHİBİNİN HAKLARI:
Madde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak
yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için
kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak
isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri
yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya
birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti
yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu
yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek fıkra: 13/04/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş
gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte
ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa
dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM: KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN
BORÇLARI
A KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI:
I - GENEL KURAL:
Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek
eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak,
özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve
yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız
bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu
bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da
uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte,
müteselsil olarak sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde hükmü saklıdır.
II - ANAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu
ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri,
bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, anagayrimenkulün ortak
yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya
boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek
nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar
ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı
yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar
vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru
ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
III- ANAGAYRİMENKULÜN GENEL GİDERLERİNE KATILMA :
Madde 20 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Kat
maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için
toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin
bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer
giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için
toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma
hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla
bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek
suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını
ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya
yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre
dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının
tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde
on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun
bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu
bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için
o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
IV - SİGORTA ANLAŞMASI:
Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek
değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca
kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa
payları oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta
bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları
oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak
yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara
uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır,
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan
zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad
ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli,
anagayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak
üzere, yalnız kendilerine ait olur.
Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.
V - ORTAK GİDERLERİN TEMİNATI:
Madde 22 - (Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin,
20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme
tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna)
hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde
faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının
sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup,
yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen
borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa
yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç
tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil
edilir. Medeni Kanunun 807 nci maddesinin son fıkrası hükmü burada da
uygulanır.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider
borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları
önceliklidir.
VI - MÜSAADE MECBURİYETİ:
Madde 23 - Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu
bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı
veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir
bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde
başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli
işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan
bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız
bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız
bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o
bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade
etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya
orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade
verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.
VII - YASAK İŞLER:
Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri
olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik,
poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat
maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik,
poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir
bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans
salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta,
pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane,
boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat
malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine
bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh
verilir.
VIII - KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ:
Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen
borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin
haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse,
onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının
kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava
tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat
maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat
malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk
sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse,
davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün
mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında,
devrolunur.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde
mevcut farz edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği
için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi
yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü
madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri
yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal
etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri
yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette
bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlıyarak
altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlıyarak beş yıl içinde
kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.
B KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI:
Madde 26 - Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa
üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının
sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları
vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca
kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe
yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlıyarak iki ay içinde
yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa
payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki
paydaşlara, arsa payları oranında, devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni
süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf
diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.
BEŞİNCİ BÖLÜM: ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ
A GENEL KURUL:
Madde 27 - Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve
yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu
kurul tarafından kararlaştırılır.
B YÖNETİM PLANI:
Madde 28 - Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini
yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer
hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir
sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün
yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre
karara bağlanır.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/11 md.) Yönetim planının
değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları
saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle
onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi,
kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu
değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş
belgeleri arasında saklanır.
C KAT MALİKLERİ KURULUNUN TOPLANTISI VE KARARLARI:
I - TOPLANTI ZAMANI:
Madde 29 - Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere
yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman
gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya
kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen
tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir
çağrı veya bir taahütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek
şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının
sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte
yapılacağı da belirtilir.
II - YETER SAYI:
Madde 30 - Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı
bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en
geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy
çoğunluğuyla verilir.
Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
III - OYA KATILMA:
Madde 31 - Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek
oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her
bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun
malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı
oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken
kesirler gözönüne alınmaz.
Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri
kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat
maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki
görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
Kat maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir;
ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere
vekil tayin edilemez.
IV - KARARLAR:
Madde 32 - Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme,
yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre
yönetilir.
Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve
denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat
malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya
denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri
kurulunca çözülür ve karara bağlanır.
Kat malikleri kurulu kararları 1'den başlayıp sırayla giden sayfa
numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere
yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince imzalanır karara
aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.
Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde
aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona
göre çözülür.
V - HAKİMİN MÜDAHALESİ:
Madde 33 - Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmıyan veya
kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma
(Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette
faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden
zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu
yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve
bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre
derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde
yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine getirmiyenlerden,
aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası alınmasına
kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü mahfuzdur.
D YÖNETİCİ:
I - ATANMASI:
Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi
aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir
kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu)
denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa,
yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik
kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından
çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında
yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp
bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse
diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu
yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve
kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay
geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep
çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi
şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir
sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat
göstermesini istiyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün
giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde
asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu
üyelerinin her birinden, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50
liradan 250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.
II - YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ:
1. GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ:
Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir;
yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri
görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması,
bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım,
temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava
işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer
böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat
maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu
avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans
toplanması;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin
kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri
tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların
toplanması;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir
hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin
yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat
maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek
hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak
üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici
sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
2. DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI:
Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını
protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve
bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle
yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri
bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde
yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü
maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
3. İŞLETME PROJESİNİN YAPILMASI:
Madde 37 - (Değişik madde: 13/04/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa,
yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve
gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki
esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her
kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans
tutarı;
Gösterilir.
Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen
yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla
bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz
edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında,
karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme
giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci
maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
III- SORUMLULUĞU:
1.GENEL KURAL:
Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi
sorumludur.
2. HESAP VERME:
Madde 39 - Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle
bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat
malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar elde
edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle
yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa,
olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi
yöneticiden istenebilir.
IV - HAKLARI:
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici
tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen
yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur
olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu
yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir
ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret
istiyebilir,
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat
malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine
katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını
kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim
süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
E YÖNETİMİN DENETLENMESİ:
Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu
devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her
zaman değiştirebilir.
Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman
konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı
bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa
payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim
kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim
planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının
birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla
denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki
düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü
mektupla kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri
diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları
taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih
koyarak altını imza ederler.
F YENİLİK VE İLAVELER:
I - FAYDALI OLANLAR:
Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi
başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları
kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden
elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve
ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri
karar üzerine yapılır.
(Ek fıkra: 01/07/2005-5378 S.K./19.mad) Özürlülerin yaşamı için
zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç
ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı
çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde
yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi
durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin
tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili
mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre
inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje
değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır.
Komisyonun teşkili, çalışma usûlü ile özürlünün kullanımından sonraki
süreç ile ilgili usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile
Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından müştereken hazırlanacak
yönetmelikle belirlenir.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından,
faydalanma oranına göre, ödenir.
(Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 -
3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan
ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi,
kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar
üzerine yapılır.
(Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 -
3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya
dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara
aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak
işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.
II - ÇOK MASRAFLI VE LÜKS OLANLAR:
Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı
ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya
anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka
gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan
faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu
gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş
olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya
onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve
korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında
katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını
kazanırlar.
III- BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ:
Madde 44 - Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat
yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın
boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan
yapımı veya ilavesi için:
a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan
yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis
olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tesbit
edilmesi;
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı
üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye
göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız
bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil
edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde
hükmüne göre bağlantı sağlanması;
Şarttır.
Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber
kendisi katılmak istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu
ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız
bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir.
Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan kat
maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli
kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı
kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine
çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve
kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler
adına tescil edilir.
G TEMLİKİ TASARRUFLAR VE ÖNEMLİ İŞLER:
Madde 45 - Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın
bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi
temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının
reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat
maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
ALTINCI BÖLÜM: KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ
A KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ:
I - ANAGAYRİMENKULÜN ARSASİYLE BİRLİKTE YOK OLMASI VEYA
KAMULAŞTIRILMASI İLE:
Madde 46 - Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının
silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin
mülkiyetinde toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri
kendi mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimankuldeki kat
mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine
silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre,
genel kütükte yeni bir sayfaya gaçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı
sağlanmak suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat
mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil
kaydına bunlar da yazılır.
Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen
bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o
hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin
adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının
silinmesi istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat
etmemekle beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya
hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına
muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi
mülkiyet esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün ortak
mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil
olunur.
Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya
kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre
yapılır.
Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma
bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde
tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.
II - ANAYAPININ HARAP OLMASI:
Madde 47 - Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki
kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o
bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat
malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından
başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında
ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden
istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün
ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını
devralanlar, devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl içinde, harap
olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün
kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü
maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hasaplıyarak kat
mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.
Yukardaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul
üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul
ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak
mülkiyet hükümleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin
yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız
bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp
yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden başlıyarak altı ay içinde
diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar.
Bildirmiyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların
arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak istiyenlere öncelikle
devredilir.
Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede
yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat
mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız
bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici
şerh kütükten silinir.
III- BİLDİRME ÖDEVİ VE KAYDIN SİLİNMESİ:
Madde 48 - Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir
kısmının harabolması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün
bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici
yoksa, bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine
derhal bildirir; bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların
tümünden bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri
oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine
sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar
kapatılarak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar
gösterilmek ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük
kaydiyle bağlantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak
mülkiyet esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta
bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür.
Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler
tarafından yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak
istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler
uygulanır.
B KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ:
Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak
malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına
ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya
üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile
kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/14 md.) Kat irtifakına konu olan
arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş
yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh
hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat
irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar
verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/14 md.) Yukarıdaki fıkra uyarınca
kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
YEDİNCİ BÖLÜM: SON HÜKÜMLER
A YASAKLAR:
Madde 50 - Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer
kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün
bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için
irtifak hakkı kurulamaz.
Tümü kargir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.
B YENİ DURUMA UYMA :
I - MEDENİ KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN SONRA KURULAN İRTİFAKLARDA:
Madde 51 - (Değişik fıkra: 30/04/1969 - 1166/1 md. ) Medeni Kanunun
yürürlüğe girmesinden sonra bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar
bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden
kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde irtifak
hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 02/01/1971 tarihine
kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil
ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek yalnız
ortak mülkiyet devam eder.
Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin birinci fıkra gereğince kat
mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet kütüğüne tescili, ortak
maliklerden birinin tapu ideresine başvurması üzerine tapu idaresindeki
belgelere ve bu kanunun 12 nci maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa
dayanılarak yapılır; bu halde fotoğrafın, tapu idaresine başvuran ortak
malikin imzasiyle tasdik edilmesi yeter.
Diğer ortak malikler bu çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun
giderlerine katılmaktan ve yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar;
kaçınılırsa, hakimin müdahalasine dair olan 33 üncü madde hükmü
uygulanır.
II- MEDENİ KANUNDAN ÖNCE KURULMUŞ OLAN HAKLARDA :
Madde 52 - Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce (Hava
hakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan haklar, bu
kanunun yürürlüğe girmesinden başlıyarak üç yıl içinde, aşağıda yazılı
hükümlere göre, bu kanun uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifıkına
çevrilir:
a) Gayrimenkul üzerinde bu haklara konu olan yapı bölümleri
mevcutsa, hak sahipleri, aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o
gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve hiçbir bedel
ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet hükümlerine
göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri uyarınca
kat mülkiyetini kurarlar.
b) Yapı bölümleri mevcut olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak
(a) bendindeki esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması
suretiyle kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o
suretle tescil edilir.
c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten
itibaren üç yıl içinde eski haklarını kat mülkiyetine veya kat
irtifakına çevirmezlerse, bu çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu
idaresince, ayrı ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının
tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin (a)
ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca, hak sahiplerinden birinin
müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve durum bütün hak
sahiplerine bildirilir.
Bu hakların tapu idaresince kat mülkiyetine veya kat irtifakına
doğrudan doğruya çevrilmesi için gereken masraflar Hazinece ödenerek,
kamu alacaklarının tahsili hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak
sahiplerinden alınır.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine
bildirilmesinden başlıyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava açmak
suretiyle itiraz edebilirler.
III- MEDENİ KANUNA GÖRE KURULMUŞ KAT İRTİFAKLARININ YÖNETİMİ:
Madde 53 - Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir
gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat
maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için kurulmuş olan
irtifak hakları, bu kanuna göre kat mülkiyetine çevrilinceye kadar
anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı yapılması mecburiyeti ve
giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun primlerine katılma
hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.
C ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAŞTIRMA ŞÜYULANDIRMA HALİNDE KAT
MÜLKİYETİNİN DURUMU:
Madde 54 - İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde,
ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul
varsa, İmar Kanununun 46 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi
hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi
bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan
önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre
ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir
edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki
gayrimenkullerin bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu
teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.
Kesinleşen sulh mahkemesi kararının tebliğinden başlıyarak bir ay
içinde bedel ödenmez veya altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu
veya ayni teminat gösterilmezse ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü,
imar durumuna göre mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer
gayrimenkuller buna ilhak edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti
kaldırılarak, açık artırma yoliyle satılıp ortaklık giderilir ve satış
bedeli her gayrimenkulün, ikinci fıkra uyarınca takdir edilmiş olan
değerleri arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.
D HARÇ VE VERGİLER:
Madde 55 - Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması,
mülkiyetin başkasına devrini ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden
muaftır. Bu muafiyet, Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan
irtifak haklarının 51 inci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni
Kanundan önce kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti
veya kat irtifakına çevrilmesi işlemlerine de şamildir.
Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.
E BELEDİYESİ OLMIYAN YERLERDEKİ DURUM:
Madde 56 - Bu kanunun belediyelere yüklediği görevler, belediye
olmıyan, yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkezleri
belediyelerince, 6785 sayılı İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi
geçen sahalarda ise ilgili belediyece yerine getirilir.
SEKİZİNCİ BÖLÜM : DEVRE MÜLK HAKKI
Madde 57 - Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya
bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya
bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek
mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.
Madde 58 - Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk
hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak
eşit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat
irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak
devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.
Madde 59 - Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması
ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi
kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını
başkalarına bırakabilir.
Madde 60 - Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil
yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı
üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu
senedinde de bu husus belirtilir.
Madde 61 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız
bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile
istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve
sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi
hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve
bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede
eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak
malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi
yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu
Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk
yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.
Madde 62 - Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız
bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi
yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin
muvafakatlarına bağlı değildir.
Madde 63 - Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız
bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun
giderilmesini isteyemezler.
Madde 64 - Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu
sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız
bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak
sahibine teslime mecburdurlar.
Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek
dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi
talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri
ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca
boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu
boşaltma işlemini durdurmaz. İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan
hakları saklıdır.
Madde 65 - Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve
sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda,
sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni
Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.
GÖREVLİ MAHKEME:
Ek Madde 1 - (Ek madde: 13/04/1983 - 2814/15 md.)
Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh
mahkemelerinde çözümlenir.
KULLANMA YERLERİNİN BOŞALTILMASI:
Ek Madde 2 - (Ek madde: 13/04/1983 - 2814/15 md.)
Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici
tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren,
kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan
yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş
ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre
içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi
birinin başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki
amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve
yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini
durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.
BİRDEN ÇOK YAPILARDA UYGULANACAK ÖZEL HÜKÜMLER:
Ek Madde 3 - (Ek madde: 13/04/1983 - 2814/15 md.)
Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer
alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde
kırkının veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü
kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde, tamamlanan
bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir Bu takdirde,
tamamlanmamış yapılara ilişkin kat irtifaklarının tapu kütüklerinde
nasıl yer alacağı (11 inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı kalınmaksızın)
tüzükle belirlenir.
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat
malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak
giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre
karşılanır, Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat
irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve
yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların
çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm
maliklerinden oluşur.
KAT İRTİFAKINA GEÇİŞ:
Ek Madde 4 - (Ek madde: 13/04/1983 - 2814/15 md.)
Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok
yapı yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay
sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı
karara uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin
gayrimenkuldeki paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay
sahipleri adına tesciline sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla
karar verilir:
a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin
ispat edilmiş olması,
b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat
irtifakına geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe
yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış olması,
c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit
edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.
YÜRÜRLÜK TARİHİ:
Madde 66 - Bu kanun yayımı tarihinden altı ay sonra yürürlüğe girer.
YÜRÜTME MAKAMI:
Madde 67 - Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
KANUNA İŞLENEMEYEN GEÇİCİ MADDELER:
1 13/04/1983 TARİHLİ VE 2814 SAYILI KANUNUN GEÇİCİ MADDELERİ:
SİLİNMEMİŞ KAT İRTİFAKI HAKLARI:
Geçici Madde 1 - Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu Kanunun
yürürlüğünden önce süresi içinde bitirilmemiş olan yapılara ilişkin kat
irtifakları tapu kütüğünden silinmemiş ise, bunlar hakkında da 49 uncu
maddenin bu Kanunla değişik hükmü uygulanır.
ÖNCE AÇILMIŞ DAVALAR:
Geçici Madde 2 - 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan
uyuşmazlıklar nedeniyle, bu Kanunun yürürlüğünden önce asliye hukuk
mahkemelerine açılmış davalar bu mahkemelerce sonuçlandırılır.
2 05/02/1992 TARİH VE 3770 SAYILI KANUNUN GEÇİCİ MADDESİ:
Geçici Madde - Doğalgazın Kullanımı Hakkında Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılmasına Dair Yetki Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen
Kanun Hükmünde Kararname çıkarma yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
için adı geçen Yetki Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.
|
|
