KONUT ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ

 

 

Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir.

Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskânın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edilmesi gerekir. Eğer alacağınız gayrimenkul yapım aşamasın da ise müteahhidinin mali durumunu mutlaka araştırın.

Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.

Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.

Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge almayı ihmal etmeyin.

EV ALIRKEN TAPU VE VERGİYE DİKKAT

Çok kişi hayatını ev sahibi hayali kurmak ve bu hayalini gerçekleştirmek için para biriktirmekle geçiriyor. Adeta bir servetin el değiştirdiği ev alım satımında alıcılar şu noktalara aman dikkat...

• Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.

• Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eğer alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.

• Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız, mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.

• Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikli kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.

• Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın.

• Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.
  

  Kontratı Sıkı Tutun

  Evsahibi-kiracı arasında sıkıntılar yaşamaması için sözleşmenin sıkı yapılması gerekiyor. Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun'un, kiracıyı tek yanlı olarak koruyan hükümler içerdiği ve yine de boşluklar olduğu bildirildi. Kanuna göre; kontratta artış ancak belirlenen yıl için geçerli, somut olarak belirlenmemiş ise, kiracının ilk seneden sonra herhangi bir artış yapma mecburiyeti yok. Taşınmaz sahibi de mahkemeden değişen hayat şartlarına göre kira bedelinin artırılmasını talep edebilir. Kira kontratında, "mükemmel" diye yazmak, evin teslim alındığında mevcut olan eksiklerinin kabul edildiği anlamına geliyor.

  Kira sözleşmelerinde hangi artış oranı yazarsa yazsın, kiracının ilk seneden sonra somut olarak belirlenenin dışında, herhangi bir artış yapmakla yükümlü olmadığı, fakat gayrimenkul sahibinin, mahkemeye başvurmak suretiyle, değişen hayat şartlarına göre kira bedelinin arttırılmasını talep etme hakkı bulunduğu belirtildi.

  Kültür Üniversitesi Medeni Hukuk Ana Bilim Dalı öğretim üyesi Prof. Turgut Öz, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun'un, şehirlerde ve belediye sınırları içerisinde, sözleşmeler ne yazarsa yazsın veya yazılı bir sözleşme yapılmış olsun veya olmasın, kiracıyı tek yanlı olarak koruyan hükümler içerdiğini, ancak yine de boşluklar olduğunu bildirdi. Yapılan yazılı kontrata 'mükemmel' diye yazmanın, evin teslim.

  Alındığında mevcut olan eksiklerin kabul edildiği anlamına gelebildiğini söyleyen Prof. Öz, "Bu bakımdan sakıncalıdır. Daha sonra bunun, hangi baskılar altında veya ne gibi şartlarda yazmak zorunda olunduğunu ispatlamak sorunlarıyla uğraşmak yerine, böyle bir şey yapmaktan kaçınmak gerekir. Ama ne olursa olsun, kiracı olarak kabul edilebilmek için bunu yapma mecburiyetinin de doğduğu inkar edilemez. Böyle bir durumda, eve girdikten, sözleşmeyi yaptıktan hemen sonra bir tespit yapılmasını tavsiye ederim" dedi.

  KİRA ARTIŞ ORANI

  Prof. Turgut Öz, 6570 Sayılı Kanun'a göre, kira sözleşmelerinde hangi artış oranı yazarsa yazsın, kiracının, ilk seneden sonra herhangi bir artış yapmakla yükümlü olmadığını vurgulayarak, "Fakat kanun, bunu dengelemek maksadıyla, kiraya verene, mahkemeye başvurmak suretiyle değişen hayat şartlarına göre kira bedelinin arttırılması davası açma imkanı veriyor. Burada hakim, sözleşmede yazılan oranda kirayı arttırmak durumunda değil. 2001 yılının eylül ayından sonra mahkeme, TEFE (Toptan Eşya Fiyattan Endeksi) artış oranında kira artışını yapıyor" diye konuştu.

  TAHLİYE TAAHHÜTLERİ

  6570 Sayılı Kanuna göre, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra verilen tahliye taahhütlerin geçerli olduğunu ifade eden Prof. Öz, "Burada belirtilen tarihte kiracı çıkmak zorunda. Kiraya veren, o tarih geldiğinden itibaren bir ay içersinde mahkemeye başvurursa, tahliyeye karar verilecektir. Onun için, böyle bir tahliye taahhüdü verilmemesi gerekir. Ayrıca, kira sözleşmesinin tarihinden daha eski tahliye taahhütleri geçersizdir. Bunlar, kiralayabilmek için baskı altında verilmiş sayılmakta ve kesin geçersiz sayılmaktadır. Tahliye taahhüdünün, kira sözleşmesinden sonraki tarihli olması gerekir" dedi.

  KİRA NEREYE YATACAK?

  Prof. Turgut Öz, bankaya yatırılan kira borçlarıyla ilgili olarak da şunları kaydetti: "Aksi kararlaştırılmadıkça, kiracı, borcu, alacaklının ikametgâhında ödemek zorundadır. Niye banka hesap numarası vermiyorsun, bankaya yatırmıyorum, bu zamana kadar ödemiyorum diyemez? Ama parayı öderken makbuz isteme hakkına sahip. Vermezse sorumlu olur."

  EMLAK ALIRKEN DİKKAT EDİLECEKLER
  
  
  
  a) EMLAK’IN GEÇMİŞ VERGİ BORCU
  
  Özellikle , kullanılmış emlak alanların , emlakğın geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini araştırmalarında yarar vardır.
  
  
  
  Bunun en iyi yolu , satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşıda birer fotokopisini saklamaktır.
  
  Emlakğın , satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Emlakğı satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir
  
  
  
  b)EMLAK’IN TAPUDAKİ DEĞERİ
  
  
  
  Emlakğın tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.
  
  
  
  1-Gelir Vergisi Açısından
  
  
  
  Emlakların , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç ''Değer artışı kazancı'' olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor Satın aldığı emlağı 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların , emlakğın maliyet bedeline esas olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar
  
  
  
  2- Harç Yönünden
  
  
  
  2001 yılı başından itibaren emlakların harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Emlak’ın gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .Bu durum özellikle kamu görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.
  
  
  
  3- Harcın Oranı Yönünden
  
  
  
  Emlak alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
  
  
  
  2001 Yılı Emlakl Harçları Oran (Binde)
  
  
  
  Emlak alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15
  
  Emlakların ,sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36
  
  Yapı kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde 1,8
  
  Emlakların mirasçılara intikalinde 9
  
  Emlakların ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9
  
  Emlak ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3,6
  
  Kira sözleşmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira
  
  tutarı üzerinden , sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5,4
  
  Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde
  
  emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15
  
  Emlakların,ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak
  
  edinilmesinde , emlak vergisi değeri üzerinden 15
  
  
  
  c)EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ
  
  
  
  Emlak alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.
  
  
  
  Emlakın , emlak vergisi beyannamesi alındığı tarihten itibaren ''üç ay içerisinde'' verilecek
  
  
  
  d)EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL
  
  
  
  Emlakların eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde ' karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa emlaların bedelini ''borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz
  
  
  
  e)NEREDEN BULDUN SORUSU
  
  
  
  Emlak alanlar Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini göz önünde bulundurmak zorundadırlar