Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 ile 30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması temeline dayanıyor.

Sistemin bir başka tanımı şu şekilde de yapılabilir. İpotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılması anlamına geliyor.

Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.

Uzun vadeli olarak insanları konut sahip yapmayı hedefleyen ipotekli konut finansman sistemi, İngilizce adıyla "Mortgage" ya da, kira öder gibi uzun vadeli ev satın alma sistemi 2005'in Ocak ayından itibaren hükümetin gündemine alındı. Çalışmalar doğrultusunda sistemin yasal zemine oturtulması amacıyla ilk önce Sermaye Piyasası Kurulu tarafından ilgili yasa taslağı hazırlandı ve bu yasa taslağı ile vatandaşların uzun vadede, daha iyi şartlarda konut alabilmesi ve Türkiye'ye özgü modelin işlemesi için "İpotekli Konut Finansmanı Anonim Ortaklığı"nın kurulması karara bağlandı.

Ancak her ne kadar sistem ile ilgili çalışmalar hız kazandıysa da yine de "mortgage"ın ne olduğu, Türkiye'de nasıl uygulanacağı, kimlerin bu mekanizmadan yararlanacağı ve kimlerin yararlanamayacağı, sistemin tam olarak ne zaman yürürlüğe gireceği, sağlayacağı kolaylıklar/avantajlar ve Türkiye'de yıllardır uygulanan banka konut kredisi sistemi ile arasındaki farklılıklar nelerdir gibi soruları da beraberinde getirdi.
Dolayısıyla konu ile ilgili bilinenlerin görsel ve yazılı basında çıkan haberler ile sınırlı olduğunu gözönünde bulundurarak 2004'ün gündemine oturan ve üzerinde hummalı çalışmaların halen devam ettiği Mortgage Sistemi'ni daha detaylı ele alan bir dosya hazırladık.

1. Vatandaş ödeme gücüne göre bir daire bulacak.
   
   
2. 1. Dairenin değerinin yüzde 25'i vatandaşın cebinde olacak. Vatandaş kalan tutar için kredi talep edebiliyor olacak. İleride bu peşinat için de kredi alınabilecek.
   
   
3. Ev kredisi talep eden kişi, taksitleri ödeyememe ihtimaline karşın sigorta yaptıracak ve 2-3 ay boyunca bu taksitleri ödeyecek. Böylece taksitler garantiye alınacak. Ödenecek taksitlerin içerisinde bu sigortadan yararlanabilmek için prim de olacak. Sigorta 3- 4 ay bu taksitleri öder ve kişinin durumu düzelmezse yani sorun devam ederse konut nakde çevrilecek. Aynı zamanda hayat sigortası da yaptıracak.
   
   
4. Vatandaşın kendisinin bulduğu ve almayı planladığı konutla ilgili bir değerlendirme de yapılacak. Bu değerlendirmeyi yapabilecek bir şirket kurulacak ve evin değeri o şirket tarafından belirlenecek. Vatandaş tarafından müteahhite evin tespit edilen değerinin asgari olarak dörtte biri peşin ödenecek. Banka, evin değerinin geri kalan üçte birlik kısmını ipotekli konut kredisi olark vatandaşa ödeyecek. Vatandaş da aldığı parayı müteahhite ya da konutunu satmak isteyen mal sahibine götürüp ödeyecek. Böylece kredi veren kuruma uzun vadeli olarak borçlanmış, banka ise verdiği uzun vadeli kredi karşılığında evi ipotek etmiş olacak. Ardından banka isterse bu konutu kendi bünyesinde tutabilecek ve kendisi sermaye piyasalarına menkul kıymetleştirme yoluyla bunu arz edebilecek. İsterse banka yeni kurulacak ipotek finans kuruluşuna bunu götürüp satacak ya da devredecek.
   
   
5. Vefat halinde mirasçılar devam ettirebilecek
   
   
6. Yeni ya da eski ev alınabilecek. Yenisi bitmiş olmalı.
   
   
7. Satın alınan daire için Doğal Afet Sigortası yaptırılacak.
   
   
8. Sistemde herhangi bir kısıtlama yok. 2 eve kadar alınacak bu tür kredilerle ilgili ödenecek faizlerin vergi matrahından düşürülmesi ile ilgili teşvik mekanizması getirilecek. İstenirse 100 bin YTL'lik bir konut da alınabilecek, istenirse 500 YTL'lik bir konut.
   
   
9. Kamuya ait lojmanlar da bu sisteme dahil olabilecek.
   
   
10. Bankalar aldıkları ipoteği, İpotek Finans Kuruluşu'na (İFK) devredecek. İFK'nın yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve TOKİ), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar ya da özel finans kuruluşları) ait olacak. İFK, stokunda yeralan ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi,varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak

MORTGAGE SİSTEMİ SIK SORULAN SORULAR
1) Konut kredisinin faize ilave olarak vergi gibi zorunlu ek maliyetleri var mı?
Kredi faizi üzerine yüzde 5 oranında Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) eklenir. Böylece örneğin yüzde 1,20 olan aylık faizin vergi ile birlikte maliyeti yüzde 1,26’ya yükselir. Konut kredileri KKDF’den muaftır. Ancak önceden satın alınan konutlar için alınacak kredilerde faiz üzerinden yüzde 15 KKDF uygulanır.
2) Faiz oranı dışında ne gibi maliyetler vardır?
Faiz dışında kredi kullandırma aşmasında tahsil edilen istihbarat, dosya komisyonu, ekspertiz masrafı, konut ve hayat sigortaları ile zorunlu deprem sigortası (DASK) gibi ek maliyetler var.
3) Bankaların istediği komisyon ve ücretler her banka için aynı mı?
Faiz oranlarında olduğu gibi konut kredilerinde alınan komisyon, ücret ve sigorta primleri de bankadan bankaya değişir. Sadece DASK primi değişmez. Her konut için alınacak DASK primi konutun türü, büyüklüğü, bulunduğu il ve semte göre değişmektedir. İnternette www.dask.gov.tr adresine alacağınız konuta ne kadar DASK primi ödemeniz gerektiğini öğrenebilirsiniz. Hazırladığımız tabloda ise bankaların komisyon ve ücretlerine ilişkin ayrıntılı verileri bulabilirsiniz.
4) Kredi kullanmak için en uygun vadeyi nasıl seçmek gerekiyor?
Tüketiciler konut kredisi kullanırken, aylık ödeyebilecekleri taksit tutarını ve gelecekteki gelir beklentilerini değerlendirerek kendileri için en uygun vadeye kara verebilirler. Taksitlerin aylık gelirin yüzde 30 ile 50’sini aşmaması öneriliyor. Kısa vadeli kredilerde gelirin yüzde 50’sine kadar izin verilirken, 5 yıldan daha uzun vadelerde ailenin yüzde 30’u civarında olmasına dikkat ediliyor. Vadenin uzaması faizlerde ki düşüşle birlikte anlamlı hale geliyor. Aksi taktirde vade uzansa da aylık taksitlerde fazla bir düşüş olmadığı görülmektedir. Mevcut piyasa ortamında ideal vadenin 60 ay ile 96 ay civarında olduğunu söyleyebiliriz.
5) Para cinsine göre taşınan riskler nelerdir?
Bireylerin gelirleri ile ödemelerin para birimi uyumlu olması parite riskini minimize eder. Ancak örneğin, kişinin geliri YTL ise ve kredi geri ödemeleri dolara endeksli YTL ise, bu kişinin bu kur riski taşıdığı söylenebilir. İkinci bir örnek olarak, kullanılan kredi dolar endeksli YTL ve şahsın geliri Euro ise, bu kişi parite riskiyle karşı karşıyadır. Dövize endeksli kredilerde kur riskinin yanı sıra kur farkından kaynaklanan vergi söz konusu olmaktadır. Bu vergi sebebiyle taksit tarihleri arasında kur artışı olmuş ise vergi oluşur ve taksit tutarının yanı sıra bu vergi de ödenmek durumunda kalır.
6) Hangi tip konutlar Mortgage’a uygun olacak?
Mevcut taslağa göre irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de konutlar kullanılabilecek. İskanı alınmış, deprem yönetmeliğine uygun yapılmış konutlar öncelikli, olarak Mortgage için uygun olacaktır.
7) 120 ay vadeli yüzde 1.05 faiz ile 1.20 faiz arasında, 50.000 YTL’lik kredi geri ödemelerinde kaç liralık fark oluşur?
50.000 YTL’ nin 120 ay vadede yüzde 1.05 oranıyla taksit tutarı 753.35 YTL’dir. Aynı miktar ve vade için yüzde 1.20 faizli kredinin aylık taksiti ise 810.35 YTL. Yani aradaki fark 57 YTL’dir.
8) Kredi kullanacak olanlarda aranan koşullar değişti mi? Şu anda hangi miktar kredi koşullara sahip olanlara veriliyor? Maaş bordrosu düşük olup da ödeme gücü daha yüksek olanlar kredi kullanımında hangi koşullarla karşı karşıya kalıyorlar?
Maaş bordrosu düşük olduğu halde, ödeme gücü yüksek olan kişilerin, ödeme güçleri paralelinde kredi alabilmeleri için, gelirlerini belgelemeleri gerekiyor. Kredi için başvuruda bulunan şahsın aile geliri ve aylık ödemesi gereken borç toplamı ve zorunlu giderler dikkate alınmaktadır. Kredi Kayıt Bürosu kayıtlarında her hangi bir olumsuz kaydı bulunmayan şahıslara, aylık taksit tutarı ödeme gücü kapsamında kalan krediler kolaylıkla tahsis edilebilmektedir.
9) En düşük faizi veren bankayla mı, yoksa faizi biraz daha yüksek ancak piyasa da daha aktif bir bankayla mı çalışmalı?
Banka seçimi kişisel bir tercihtir. Ancak faiz oranlarının yanı sıra komisyon, istihbarat ücreti sigorta primleri gibi maliyetler ve hizmet kalitesi göz önünde bulundurulmalı. Konut kredisi vadesinin uzun olduğu düşünüldüğünde, uzun süreli bir ilişkide bulunulacak bankadan beklenen hizmet kalitesi, kolay ulaşım, alternatif kanal hizmetleri, zaman içinde ihtiyaç duyulabilecek diğer ürünlerdeki avantajlar gibi konuları da göz önünde bulundurulmalı.
10) Mortgage yasası Türkiye piyasasını nasıl etkiler? Ev almak için Mortgage’ı beklemeli mi?
Mortgage’ın tüketiciler açısından getireceği en önemli farklılık değişken faizli kredilerin kullanılmaya başlanması olacak. Böylece faiz düşüşünden yararlanabilecekleri gibi faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri düşecek, faiz oranlarının yükselmesi durumunda ise taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami orana kadar yükselebilecek. Faizlerdeki düşüşün, konut fiyatlarındaki artışın altında gelişeceği bekleniyor. Dolayısıyla alımların ertelenmesi önerilmiyor